Com um crescimento populacional que oscila entre 1,5% a 1,7% por ano, de acordo com o IBGE, Araraquara faz crescer os condomínios verticais em áreas mais centralizadas e os horizontais nas periféricas. Estaria a cidade, pronta para os próximos 10 anos?
CRESCENDO PARA O ALTO
Sálua Kairuz Manoel Poleto é servidora de carreira do município de Araraquara, com graduação em Arquitetura e Urbanismo pela Escola de Engenharia de São Carlos da Universidade de São Paulo (USP), mestrado em Arquitetura e Urbanismo pela mesma instituição e doutorado em Arquitetura e Urbanismo pelo Instituto de Arquitetura e Urbanismo da USP.
Sálua atualmente responde pela secretaria municipal de Desenvolvimento Urbano em Araraquara, uma pasta que congrega pelo menos quatro coordenadorias: planejamento urbano, edificações, habitação e mobilidade urbana.
De 2017 para cá, quando se estabeleceu em nossa cidade uma nova administração, Araraquara viu surgir 15 condomínios verticais e pelo menos 50 horizontais. Dentro desta ótica, Sálua explica que “ainda não há uma cultura acentuada do araraquarense por condomínios – o vertical tem a flexibilidade de atender as várias camadas sociais, enquanto que os horizontais fechados acabam sendo direcionados da classe média para cima.
De fato, o que temos visto em Araraquara nestes últimos 20 anos são condomínios fechados ocupando extensas áreas urbanas, destinando-as à moradia de população de classe média alta ou alta (embora já abranjam também classes sociais menos abastadas), com residências unifamiliares horizontais tendo no empreendimento áreas comuns para lazer e esportes, praças, arruamentos e, por vezes com a possibilidade de comércios e serviços.
Logicamente que estamos bem próximos de num futuro, existir em Araraquara a condensação desses múltiplos usos no interior de um condomínio horizontal, tipo de ocupação que busca reconstituir micro-cidades dentro da cidade. Mas essas “cidades internas” são exclusivas a uma coletividade seleta, pois, embora sejam de uso coletivo, os condomínios são propriedades privadas, onde o acesso é, quase sempre, rigorosamente controlado. Seu território é comumente demarcado e isolado por muros ou grades, além de protegido por sistemas de segurança privados e por guaritas que vigiam e controlam suas entradas. Assim, não apenas o âmbito privado da habitação e seus jardins e quintais são individualizados, mas também a rua, a calçada, as praças e tudo que esteja nas delimitações do empreendimento.
Para os próximos anos, diz Sálua à RCIA, imaginamos que prossiga esta média de aprovação de condomínios, ou seja, 10 por ano, por ser um produto – especialmente o vertical – que existe financiamento na Caixa Federal, que denomina o empreendimento de “Minha Casa, Minha Vida” (faixa 2 para cima). Daí há uma grande procura e o interesse das empresas incorporadoras, construtoras ou imobiliárias atuarem nesta faixa de público pois existe maior facilidade de financiamento.
A arquiteta argumenta que já os condomínios horizontais têm um ritmo menor, mas é crescente sua procura: “A busca por unidades sentimos que é mais lenta; os verticais apresentam saída mais rápida, por conta das facilidades”. Contudo, ambos apresentam, dentro de uma projeção que consideramos básica, de que há pelo menos 20 mil pessoas residindo em condomínios horizontais e verticais de 2017 para cá, afirma Sálua.
OS INVESTIDORES
A cidade de Araraquara tem sido procurada por diversas empresas de fora pelo fato da sua população possuir boa renda, qualidade de vida urbana e posição estratégica na região central do Estado. A secretária salienta que isso é uma consequência de um planejamento feito de forma minuciosa: “Assim, temos tido a prospecção de terrenos de diversos investidores interessados neste tipo de empreendimento”.
E segue sua análise: “O que observamos em relação ao crescimento da cidade, sua expansão, é que principalmente esses empreendimentos verticais estão ocupando os vazios urbanos e os consideramos empreendimentos muito bem-vindos, pois acabam preenchendo esses vazios que o planejamento trata de “cidade compacta”, sendo positivo, pois aproveita a infraestrutura já existente, sem a necessidade de uma expansão horizontal muito acentuada, no caso de redes de água, esgoto, iluminação pública, etc.
Os condomínios horizontais acabam ocupando regiões mais periféricas, mas dentro da área de expansão urbana, na maioria das vezes onde já existe um espaço planejado de crescimento.
Os condomínios, diz Sálua, são modalides que têm contribuído para o crescimento da cidade e que precisam ser muito bem planejados para não criarem barreiras urbanas. Ao mesmo tempo em que são investimentos muito bem-vindos sob o ponto de vista urbanístico, ocupando os espaços vazios, eles precisam ter um cuidado com a elaboração de projetos que não causem problemas. Para tanto, dependem de uma análise pelos setores técnicos da Prefeitura Municipal, Mobilidade Urbana, Planejamento para darem diretrizes de tal forma que esses se integrem na malha urbana, sem causar interferências negativas.
“Existe uma preocupação do Planejamento para garantir a inserção urbana de condomínios sem interferir de forma negativa e proporcionar transtornos para a região”, finaliza Sálua.
A REALIDADE VISTA POR OUTRO ÂNGULO
Matheus Santos, que é administrador público e doutorando em Política Científica e Tecnológica/UNICAMP, explica que a forte expansão imobiliária é uma realidade global nas cidades no último século. Para ele, a organização econômica capitalista encontrou, no mercado de urbanização, uma nova e contundente “engenharia” para alocar seus interesses buscando produzir e absorver excedente de capital. “Digo isso como constatação, pois assim é a realidade imposta aos municípios, os ressignificando perenemente. É uma atividade econômica pujante e que deve ser incentivada na medida e ritmo de cada localidade”, esclarece.
No caso brasileiro a expansão imobiliária é regida por dois instrumentos legais: a Constituição Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade, a Lei 10.257 de 2001. O objetivo é articular o legítimo interesse daqueles que operam financeiramente a urbanização das cidades com os interesses e necessidades da coletividade, por meio do Plano Diretor e outros instrumentos institucionais.
Em Araraquara, por exemplo, é comprovado que o Plano Diretor, logo após sua implementação em 2005, sofre constantes alterações – que muitos chamam de remendos – de acordo com interesses específicos do setor privado em sintonia com os governos locais. “Feita assim, é uma prática destrutiva que distorce o conceito constitucional de urbanização, pois atende apenas aos interesses privados e não públicos e coletivos. Além disso, produz inúmeras desigualdades e variados desequilíbrios, colocando em risco itens básicos da subsistência humana como o abastecimento de água potável”, justifica Matheus. E concluiu: “Por isso, enxergo a expansão imobiliária como grande oportunidade de desenvolvimento econômico, de criação de empregos e para arrecadação de recursos financeiros para financiamento de políticas públicas. No entanto, ela deve ser feita nos parâmetros democráticos e republicanos já estabelecidos, dessa forma conseguirá congregar a variável econômica com o respeito humano e institucional, em contínuo diálogo com a formatação do futuro da qualidade de vida das cidades.”
